lauantai 18. marraskuuta 2017

Kiinteistörahastojen (REIT) vaaroista

Kiinteistöt sijoituskohteena


Kiinteistörahastojen (REIT) vaaroista
Kiinteistöt ovat kiinnostava sijoituskohde, varsinkin tällaisina aikoina, kun pörssikurssit ovat pilvissä ja hyvät osakesijoituskohteet kiven alla.

Suorat sijoitukset kiinteistöihin vaativat kuitenkin suurta pääomaa, joten suurin osa piensijoittajista tekee kiinteistösijoitukset kiinteistörahastojen kautta. Kiinteistörahastot ovat helppo tapa sijoittaa kiinteistöihin, mutta toisaalta niihin liittyy merkittäviä riskejä, joita kaikki sijoittajat eivät välttämättä tiedosta.

Tässä ajatuksiani kiinteistörahastoista ja syitä, miksi olen päättänyt olla sijoittamatta niihin.

Mikä on REIT?


REIT tarkoittaa kiinteistörahastoa. Lyhenne tulee englanninkielen sanoista Real Estate Investment Trust. Suomalaiset kiinteistörahastot eroavat tavallisista rahastosta siinä suhteessa, että ne ovat osakeyhtiömuotoisia (myös kommandiittiyhtiö on mahdollinen). Syynä tähän on se, että kiinteistörahastoihin sovelletaan erityistä verokohtelua.

Ulkomaalaiset kiinteistörahastot voivat olla myös tavallisia rahastoja.

Kiinteistörahastot ovat pörssilistattuja, joten niihin voi sijoittaa samalla tavalla kuin mihin tahansa pörssiyhtiöön. Kiinteistörahastojen osuuksia voi ostaa esimerkiksi Nordnetin kautta.

Kiinteistörahastolaki


Kiinteistörahastoille on säädelty erityinen kiinteistörahastolaki (19.12.1997/1173). Tässä kiinteistörahastolain pääkohdat kiteytettynä:

  • yleisö osallistuu sijoittamiseen julkisen osakeyhtiön osakkeita tai kommandiittiyhtiön osuuksia merkitsemällä
  • yhtiö sijoittaa yleisöltä hankkimansa varat edelleen pääasiallisesti kiinteistöihin sekä kiinteistöarvopapereihin muussa kuin rakentamisen tai kiinteistönjalostustoiminnan tarkoituksessa
  • laissa tarkoitetaan kiinteistörahastolla julkista osakeyhtiötä, joka yhtiöjärjestyksensä mukaan harjoittaa yksinomaisena tai pääasiallisena liiketoimintanaan kiinteistörahastotoimintaa
  • vuosittain jaettava kaikille osakkeille osakeomistuksen keston huomioon ottaen tai muulla perusteella samassa suhteessa vähintään kahdeksan kymmenesosaa tilikauden voitosta pois lukien realisoitumattomat arvonmuutokset

Kiinteistörahastojen toiminta on säädelty tarkasti lailla, koska kiinteistörahastoyhtiön toiminta on täysin verovapaata.

Miksi REIT ovat vaarallisia?


Miksi REIT sitten ovat vaarallisia? Syy on hyvin yksinkertainen - kiinteistöt eivät ole likvidejä. Kun markkinoilla tapahtuu äkkinäisiä liikkeitä, mitä tapahtuu? Sijoittajat alkavat myydä osuuksiaan. Kiinteistörahaston omaisuus on kiinni kiinteässä omaisuudessa, eikä se voi pitää suurta käteiskassaa. Jos esimerkiksi 20% omistajista päättää myydä osuutensa, rahastoyhtiön on pakko alkaa myymään kiinteistöjään. Kiinteistöjen myyminen taas on todella hidasta. Isoille kiinteistölle on vaikea löytää ostajia, joten ainoa keino saada ne myydyksi on myydä alihintaan. Tästä seuraa omistajille merkittäviä tappioita.

Kiinteistörahastot voivat pahimmillaan saada aikaan valtavan lumipalloilmiön. Kun kiinteistöalalla alkaa mennä vähän huonommin, osa sijoittajista vetäytyy, kiinteistöjä aletaan myydä pakkotilanteessa, tämän seurauksena hinnat romahtavat, jolloin sijoittajien omaisuus laskee, entistä useampi sijoittaja huolestuu ja alkaa myymään osuuksiaan jne.

Esimerkiksi Briteissä REIT suljettiin Brexitin jälkeen pois kokonaan kaupankäynnistä, eivätkä omistajat voineet myydä osuuksiaan.

Case Orava


Tutustuin joskus nopeasti Orava Asuntorahaston toimintaan. Ei käyttänyt siihen kovin paljoa aikaa, koska hyvin nopeasti tuli selväksi mikä on kupletin juoni. He ostavat kiinteistön ja kirjaavat sen sitten taseeseensa esimerkiksi 1.5 kertoimella. Hokkus pokkus, miljoona muuttui puoleksitoista ja paperilla yhtiön toiminta näyttää erinomaisen kannattavalta. Kiinteistöjen todellinen arvo ei ole kuitenkaan muuttunut miksikään. Yhtiö vain päättää, että ostettu kiinteistö on paljon maksettua kauppahintaa arvokkaampi ja kirjaa sen taseeseen sen mukaan. Asiaa perustellaan tukkualennuksilla ja muulla höpöhöpöllä.

En ole seurannut tilannetta sen jälkeen, kun Investors House Oyj on tehnyt osto-/vaihtotarjouksen. Voi olla, että toiminta muuttuu tämän myötä terveemmälle pohjalle.



Jos pidit artikkelistani, jaa se kavereillesi alla olevilla painikkeilla!

Avaa ilmainen osaketili Nordnetiin

  • Tilin avaaminen ei maksa mitään.
  • Osakkeiden säilyttäminen ei maksa mitään.
  • Nordnetin pohjoismaisiin indeksirahastoihin sijoittaminen ei maksa mitään.
Lue lisää

10 kommenttia:

  1. Ettei kaikki olisi ihan doom and gloom niin mainitsen tässä pari laadukasta jenkki REIT:ä. Ensin tulisi mieleen vaikka Realty Income (O) ja W.P. Carey Inc (WPC). Molemmat tarjonneet jo vuosikaudet kasvavaa osinkoa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Rapakon takaa näitä löytyy paljon. Monet niistä voi olla oikein hyviä sijoituskohteita, jotka tuottavat tasaista osinkotuottoa joka kuukausi.

      Tarkoitukseni ei ole tuomita kiinteistörahastoja sijoituskohteena, vaan tuoda esiin riski, jota kaikki eivät välttämättä ole tiedostaneet. Kaikkeen sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja monesti sijoittaminen on kannattavaa riskeistä huolimatta :)

      Poista
  2. En nyt tunne kaikkien valtioiden REIT-säännöksiä, mutta eikös nämä pörssissä vaihdettavat ole nimenomaan sellaisia, joissa likviditointiriskiä ei ole. Vaikka sijoittajat kuinka haluaisivat dumpata osakkeitaan, niin vastapuoli lyötyy pörssin kautta, eikä REIT itsessään ole velvoitettu lunastamaan osakkeita, eikä siten myöskään realisoimaan omistuksiaan.

    Eli pitäisi erotella rahastomuotoiset ja pörssiyhtiömuotoiset REIT:it toisistaan, koska niiden riskit ovat erilaiset. Rahastomuotoisessa on tuo likviditeettiriski siinä, jos kiinteistöjä joudutaan pakkomyymään lunastusten takia. Pörssiyhtiöissa puolestaan lunastusta ei voi tehdä NAV:sta vaan osake myydään pörssissä määräytyvällä hintatasolla, joka saattaa hyvinkin olla merkittävästi alle NAV:in etenkin paniikkitilanteissa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Jep, juuri näin! Tarkkaan ottaen REIT tarkoittaa nimenomaan noita rahastomuotoisia, yhtiöitettyjä, erityisverotuksen ja erityislainsäädännön piirissä olevia kiinteistörahastoja ja likviditeettiriski liittyy nimenomaan niihin.

      Puhekielessä REIT termiä käytetään paljon väljemmin. Monet yhtiöt, kuten Sponda tai Technopolis tekevät kiinteistöbisnestä, mutta ne eivät ole kiinteistörahastoja. Tällaisten yhtiöiden pörssikurssi ei ole mitenkään sidottu niiden omistamien kiinteistöjen arvoon, vaan kurssi elää omaa elämäänsä kysynnän ja tarjonnan mukaan. Näissä on muuten mielenkiintoista, että usein yhtiöiden arvo on huomattavasti matalampi, kuin niiden omistamien kiinteistöjen arvo. Tällaisessa tilanteessa yhtiöiden kannattaisi periaatteessa ostaa omia osakkeitaan.

      Poista
    2. REIT on nimenomaan pörssilistattu osakeyhtiö, eikä siinä ole mitään muuta likviditeettiriskiä kuin missään muussakaan pörssiyhtiössä. Osuuden saa myytyä jos joku on siitä valmis maksamaan haluamasi hinnan pörssissä.
      Blogin kirjoittaja on sotkenut kiinteistörahaston ja reit-yhtiön keskenään, ei niillä ole mitään tekemistä toistensa kanssa.

      Poista
    3. Mm. Wikipedia on kanssasi eri mieltä 😄
      https://fi.m.wikipedia.org/wiki/Kiinteistörahasto

      Poista
    4. Tuolta Wikipediasta(kin) kun tarkemmin katsoo, niin REIT on tietynlainen asuntosijoitusyhtiö, mutta ei täsmälleen sama asia.

      Eli asuntorahasto ei aina ole REIT, ja asuntorahastojen riskitkin poikkeavat REIT-muotoisista pörssilistatuista arvopapereista. Pörssissä listatut REIT:it ovat likvidejä (niitä voi myydä milloin tahansa), eli näissä ei kyllä likviditeettiriskiä ole. "Tavallisissa" asuntorahastoissa voi toki olla. Tai ehkä on olemassa ei-listattuja REIT:ejä, mutta näistä en ole tietoinen...

      Poista
    5. Joo, olet oikeassa ja ihan samaa mieltä olemme itse asiasta eli riski on olemassa nimenomaan rahastoyhtiöissä kutsuttiinpa niitä millä nimellä tahansa. Likviditeetti kannattaa varmistaa sijoituskohdetta valittaessa. Brexitin aikaan jättimäiset kiinteistörahastot suljettiin pitkäksi aikaa eivätkä sijoittajat voineet nostaa rahojaan. Mut jos valitsee likvidin instrumentin tätä ongelmaa ei ole.

      Poista
  3. Moi! Asiallista pohdintaa, jota itsekin käyn paljon. Olen sijoittanut pörssissä niin REIT-yhtiöihin lähinnä ETF:ien kautta, kiinteistörahastoihin (Titaniumin rahastot) ja kiinteistöyhtiöihin (esim. Technopolis).

    Mielestäni kirjoituksessa sekoittuu kaksi asiaa: pörssilistatut yhtiöt (REIT tai Technopoliksen tyyppinen kiinteistöyhtiö) ja kiinteistörahastot (esim. Titaniumin asunto- ja hoivakiinteistörahastot). Ensimmäisten osuuksilla käydään kauppaa pörssissä, jolloin osakkeistaan eroon haluavat tekevät niistä myyntitoimeksiantoja niin edullisesti, että pääsevät osuuksistaan eroon. Ostajia tulee löytymään, kun NAV:n ja osakkeen arvon erotus sekä riskin suuruus on sopiva.

    Kiinteistörahastoista ei ole omassa sijoitushistoriassani kokemusperäistä tietoa. Niihin kohdistuu mielestäni mainitsemasi riski suurimpana. Pörssilistatut kohteet löytävät hinta- ja riskitasapainon myyjien ja ostajien välillä: kohdeosuuksien taustalla olevat yritykset voivat pitää omistuksensa (ellei näiden yhtiöiden talous mene muista syistä, kuten korkojen nousun myötä, kuralle).

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hyvää palautetta! Tarkoitukseni oli kirjoittaa nimenomaan kiinteistörahastoista ja niiden vaaroista. Käsittääkseni REIT viittaa juuri niihin, joskin termiä käytetään melko väljästi monien muidenkin kiinteistöyhtiöiden yhteydessä.

      Itse olen sijoittanut Cityvarastoon, joka ostaa kiinteistöjä ja muuttaa niitä varastotiloiksi. Sitä kautta olen itsekin mukana kiinteistöbisneksessä.

      Poista